В последнее время один из наиболее часто задаваемых мне вопросов – потенциал образования пузыря на рынке недвижимости Пхукета. Это горячая тема, и многие из спрашивающих зачастую не понимают, что, собственно, понимается под пузырем на рынке.
Один из самых известных примеров пузыря в недвижимости в современной истории – ипотечный кризис в США в 2007 году, спровоцированный высокорисковой (субпрайм) ипотекой. В других отраслях можно вспомнить крах доткомов (интернет-компаний) в 2000 годах и обвал криптовалютного рынка в 2018 года.
В общем смысле мы говорим о пузыре, когда рыночная стоимость каких-либо активов достигает нереалистичных величин, принципиально расходящимися с фундаментальными факторами роста. Как правило, это приводит к обвалу рынка, что применительно к сегменту недвижимости означает резкое падение цен.
Во многих частях мира, особенно в западных экономиках, рынок недвижимости подвержен образованию пузырей из-за структуры ликвидности. Ввиду недостатка живых денег покупатели берут кредиты, что ведет к нарастанию рисков и все большему разрыву в ликвидности – и дальше следует крах.
Однако рынок Пхукета по своим фундаментальным характеристикам в корне отличаются от всех других, которые мне известны. Уникальные его черты можно суммировать так:
-
Большинство сделок осуществляются живыми деньгами, без привлечения заемных средств.
-
В денежном выражении рынок курортной недвижимости превосходит по размерам весь внутренний рынок жилья в Таиланде.
-
Доступ к кредитам имеют преимущественно тайские покупатели, но они составляют малую часть клиентуры на Пхукете.
-
Девелоперы реализуют проекты поэтапно и с опорой на ход продаж, минимизируя риск дефолта со своей стороны.
-
География покупателей максимальная широка. Клиентская база диверсифицирована по разным странам, отличающимися параметрами экономики и нацвалюты. Все это сглаживает риски, связанные с опорой на один единственный рынок.
C учетом вышеперечисленного, я бы сказал, что наблюдаемое сейчас на рынке Пхукета – это признаки выхода на пик в очередном из естественных циклов рынка, жизнь которого состоит из взлетов и падений. И во время предыдущих циклов мы выучили уроки, которыми можем сейчас воспользоваться.
Жизненный цикл
Чуть более десяти лет назад Пхукет наблюдал волну запуска небольших и недорогих кондо, которые строили приходившие на остров девелоперы из Бангкока. Мировая экономика тогда выходила из очередного финансового кризиса, Азия была одним из лидеров восстановления, средний класс рос, и тайские покупатели интересовались такими кондо в инвестиционных целях.
Кондо, о которых идет речь, представляли собой бангкокский тип малогабаритного и дешевого жилья, получившего тогда прозвище «квартира Микки Мауса». Схема платежей за апартаменты была устроена так, что основная нагрузка приходилась на финальный этап строительства, так что инвесторы покупали сразу несколько квартир на ранней фазе, намереваясь выгодно перепродать их до момента передачи прав собственности и финального крупного платежа, на который могло бы уже не хватить своих средств и потребовалась бы ипотека.
Не углубляясь в детали, скажу, что этот спекулятивный период завершился тем, что рынок в итоге не рухнул, а просто выровнялся. Постоянный рост цен, на котором базировались спекулятивные покупки, в какой-то момент прекратился, поскольку не осталось конечных потребителей жилья, которым его можно было бы перепродать.
На этапе завершения цикла объем дефолтов со стороны покупателей мог достигать 30-40% от всего объема жилья в том или ином проекте. Однако для самого рынка никакой катастрофы не произошло: девелоперы переключили внимание назад на Бангкок, а построенное на Пхукете жилье было постепенно поглощено рынком.
Сейчас ситуация одновременно похожа и непохожа на тот цикл, а связано это с тем, что мы наблюдаем пик активности сразу в двух четко сегментах – кондоминиумах и виллах.
В сегменте кондо также наблюдается рост спекулятивных сделок, но изменился профиль инвесторов. За десять лет значительно выросло число иностранцев, которые изначально имеют достаточно средств для закрытия сделки, так что повторение истории предыдущего цикла маловероятно. Так что про рынок кондо можно сказать, что мы сейчас входим в цикл высокой спекулятивной активности в сегменте больших жилых комплексов с бюджетными апартаментами.
В сегменте вилл и домов курортного класса ситуация иная, поскольку активность в нем не только и не столько спекулятивная. Пандемия коронавируса спровоцировала рост настоящего интереса к загородному жилью в противовес городскому. Пережитые локдауны повысила важность качества жизни, одновременно легитимизировав работу из дома. Следствием этого стала массовая миграция из городов в загородные локации, такие как Пхукет.
Вторым важным фактором миграции стала драматическая эскалация геополитического кризиса в Восточной Европе, которая еще больше изменила портрет покупателя виллы. Если раньше она рассматривалась как дом для пенсии или второй дом для отпуска, то новая волна покупателей – это именно конечные пользователи жилья.
Глобальная миграция изменила наш мир, но не лишила Пхукет популярности и в качестве направления для зимовки. Правительство Таиланда и само реализует целевые программы, направленные на то, чтобы остров реализовывал потребность иностранцев в релокации. В визовом плане работает программа Thailand Elite, действующая по принципу «заплати и живи». Есть программа пенсионных виз для лиц старше 50 лет и программа опекунских виз для родителей детей, поступающих в международные школы Пхукета и Таиланда.
Все это – фундаментальные факторы, обеспечивающие приток покупателей, которые сами буду конечными пользователями приобретаемого жилья.
Безопасная гавань
Впрочем, давайте вернемся к упомянутым выше клиентам из Восточной Европы, ведь они в последние два года стали основной силой на рынке недвижимости Пхукета. В данном случае речь не только о россиянах, но и об инвесторах из Украины, Казахстана и Узбекистана – из Восточной Европы в самом широком понимании.
В плане туризма всегда был справедлив тезис, что человек не будет отдыхать на курорте, до которого не сможет добраться. То же самое применимо и к покупателям недвижимости, а Пхукет – это место, куда человек из этого региона может добраться легче, чем куда-либо еще. Если вы были в аэропорту Пхукета в высокий сезон, то заметили, что авиакомпании стран Восточной Европы превосходят по числу рейсов любых других перевозчиков.
Для инвесторов из России дополнительным фактором привлекательности Пхукета являются западные санкции, включая ограничения в банковской сфере, в инвестициях, в ведении любого бизнеса. Учитывая волатильность внутренней экономики России и ослабление нацвалюты, россияне рассматривают Таиланд – и, в частности, Пхукет – как безопасную гавань для своих сбережений. Пхукетская недвижимость стала для России самым надежным банком.
Сложно игнорировать масштабный рост рынка недвижимости на Пхукете, который уже теснит рынок туризма с позиции ключевого сегмента экономики. Один лишь район «Большого Банг-Тао» – включая Чернг-Талей, Лагуну и Лайан – сейчас предлагает инвесторам более 20 тыс. единиц жилья, либо непосредственно строящегося, либо находящегося в очереди.
20 тыс. юнитов – это очень большой объем, но покупатели и инвесторы – клиенты с солидным им багажом ликвидности, платящие своими, а не заемными деньгами и рассматривающие премиальные объекты как долгосрочную покупку.
Я даже не буду пытаться делать прогнозов относительно глобальной геополитики, но у меня мало сомнений, что в ближайшие 3-5 лет нас ждет период широкой турбулентности, а значит – деньги покупателей останутся в недвижимости.
Отсутствие ипотечной составляющей и невысокая вероятность возвращения этих зарубежных капиталов на родину говорят в пользу того, что риски какого-либо краха на рынке весьма малы.
У курортной недвижимости есть и еще одна особенность: она не подвержена широкомасштабным движениям по всему сегменту. Случаи продажи активов ниже рыночной цены обычно происходят на фоне не глобальных рыночных тенденций, а личных факторов у инвестора, таких как персональные финансовые проблемы, развод или смерть владельца. На вероятность тектонических сдвигов ничто не указывает и сейчас.
Дальнейшее развитие ситуации, вероятно, будет аналогично наблюдавшемуся в предыдущих циклах. Произойдет выравнивание спроса с одновременным оживлением вторичного рынка жилья, предложение на котором станет конкурентно первичному рынку и новым проектам. Это, пожалуй, можно считать рациональным прогнозом уже на низкий сезон 2024 года.
Однако – и это мое ключевое мнение – Пхукет сможет и на этом этапе удержать позицию безопасной гавани в мировом океане потрясений. Кроме того, можно ожидать дальнейшей диверсификации покупательской базы за счет роста новых рынков, возвращения в игру Китая и новых геополитических событий.
Что же касается именно пузыря, то тут я оставлю вердикт за читателем.
Материал представляет собой адаптированный перевод статьи Билла Барнета, опубликованной на C9Hotelworks.com под заголовком Inside the numbers: The potential of a Phuket property bubble.
