По итогам первых шести месяцев 2023 года аналитики REIC сообщили о беспрецедентом объеме предложения новых вилл на Пхукете. На прошлой неделе в Bangkok Post вышла статья с данными Colliers Thailand о нездоровом предложении новых квартир. А непосредственно между этими двумя текстами Билл Барнетт из C9 Hotelworks опубликовал общую статью о пузыре на рынке недвижимости Пхукета, в которой вспомнил предыдущий период чрезмерного предложения и его финал.
Bangkok Post озаглавила недавнюю статью как «Иностранные покупатели задают тон на рынке кондо», но весь оптимизм уместился в один абзац и никакого подтверждения цифрами не получил.
«Иностранные покупатели доминировали на рынке кондоминиумов в первом квартале 2024 года. Вектор запуска новых проектов был направлен на курортные локации, а общая инвестиционная стоимость превысила 56,6 млрд бат», – говорится в первом абзаце текста.
Весь следующий текст, основанный на оценках главы исследовательского департамента Colliers Thailand Пхаттарачая Тавивонга, представляет собой объяснение, почему происходящее – как минимум настораживает.
«Мы никогда раньше не наблюдали столь значительного объема предложения новых кондо за пределами Бангкока. Ключевым драйвером стал спрос со стороны иностранцев, в частности, граждан Китая и России», – заявил господин Тавивонг.
Ни для кого на рынке не секрет, что после пандемии на Пхукете и в Паттайе наблюдается беспрецедентный объем нового предложения, нацеленного именно на иностранцев. Однако открытым остается вопрос, за какое время немногочисленные иностранные инвесторы смогут скупить такой объем жилья.
Как указывает Colliers Thailand, лидером по запуску новых кондоминиумов в первом квартале 2024 года стала Паттайя. За три месяца на рынок было выброшено 4493 квартиры суммарной стоимостью 16 млрд бат, тогда как за весь 2023 год – 3302 юнита (и это на 132% превысило показатель 2022 года).
«Некоторые покупатели из Китая и России выкупали в новых проектах целые блоки, чтобы сдавать эти квартиры соотечественникам», – заявил господин Тавивонг.
Прогноз аналитика Colliers на весь 2024 год в Паттайе – 7 тыс. новых квартир. При этом здоровым сам господин Тавивонг считает показатель в 3-5 тыс. в год.
«Если предложение превысит этот [здоровый] объем, то на рынке снова возникнет ситуация переизбытка, как было в 2013-2014 годах, когда в год запускалось более 10 тыс. юнитов. Тогда рынку потребовалось несколько лет, чтобы поглотить избыточное предложение», – напоминает господин Тавивонг, вспоминая тот же период, о котором говорил раньше Билл Барнетт в статье «Внутри цифр. Потенциал пузыря на рынке недвижимости Пхукета».
Говоря о той фазе, господин Барнетт указывал, что в ряде проектов дефолт со стороны покупателей достигал 30-40% от всего объема квартир. В свою очередь, Bangkok Post пишет, что избыток предложения в 2013-2014 годах привел к тому, что в 27 проектах на 9 тыс. юнитов «активность по продажам остановилась вплоть до настоящего момента».
«Colliers следит за тем, вернутся ли эти проекты на рынке или нет», – пишет Bangkok Post, не уточняя, что с момента их заморозки прошло уже 10 лет, и пока что они «не вернулись».
Пхукет начал выходить из пандемии раньше Паттайи, поэтому волна предложения на острове началась в 2023 году и в первом квартале 2024 года Пхукет занял только второе место.
На Пхукете девелоперы за январь-март 2024 года выпустили на рынок 12 проектов на 3338 юнитов общей стоимостью в 25 млрд бат, что меньше в квартирах, но больше в деньгах, чем в Паттайе. За весь 2023 год покупателям было предложено 8743 юнита.
Прогноз Colliers на 2024 год – 8500 новых юнитов. Это в шесть раз больше показателя 2022 года (1419 юнитов) и больше исторического максимума 2012 года (6429 юнитов).
В сумме за 2023 и 2024 годы новое предложение на Пхукете должно составить 17,2 тыс. новых квартир. Если посмотреть в последний из общедоступных отчетов Билла Барнетта, то до кризиса Пхукет продавал за год порядка 2,8 тыс. квартир. То есть сейчас девелоперы намерены «сдать шестилетку в два года».
Господин Тавивонг ничего не сказал, какой уровень предложения Colliers считает здоровым для Пхукета, но едва ли он сильно выше паттайских 3-5 тыс. юнитов в год. Зато точно отличается средняя цена квартиры. Для Пхукета в 2024 году это 7,5 млн бат, для Паттайи – 2,6 млн бат.
«До пандемии, квартиры продающиеся за 120 тыс. бат или более за квадратный метр, были очень редки на Пхукете. Сейчас типичный ценовой диапазон – 150-180 тыс. бат за метр», – заявил господин Тавивонг в интервью Bangkok Post. В пересчете на студию площадью 30 кв. м это означает 4,5-5,4 млн бат за весь юнит.
Пока Пхукет и Паттайя бьют рекорды по запуску новых проектов (в том числе силами бангкокских девелоперов, таких как Origin) в самой столице вывод нового жилья на рынок замедляется. По итогам первого квартала 2024 года специалиты Colliers Thailand зафиксировали предложение 3288 юнитов, что на 33% ниже показателя за аналогичный период 2023 года и является минимумом за 15 лет.
«На бангкокском рынке кондо наблюдается замедление с третьего квартала 2023 года, поскольку девелоперы перешли в консервативный режим», – говорит аналитик Colliers Супасит Витурапон.
Одна из причин – ориентированность столичного рынка на тайских покупателей. У этих клиентов банально нет свободных средств, а в ипотеке им банки отказываются. В бюджетном сегменте (квартиры не дороже 3 млн бат) доля банковских отказов – 70%, отмечает господин Витурапон.
