Любое финансовое решение имеет свои доводы за и против, и инвестиции в проект на его раннем этапе исключением не являются, тем более когда речь идет о покупке недвижимости, строительство которой только-только началось или лишь должно начаться.
Когда вы приобретаете апартаменты в еще не возведенном кондоминиуме, то с момента подписания договора до того, как вы увидите квартиру живьем, пройдут месяцы или даже годы. При принятии решения вы в лучшем случае можете ориентироваться на демонстрационный образец, а в худшем – только на маркетинговые материалы и чертежи. Но почему же тогда покупка на начальном этапе строительства или даже до его начала остается популярной? Начнем с плюсов.
Широкий выбор
Как известно, кто рано встает, тому бог подает. В случае с покупкой недвижимости на раннем этапе инвестору подается максимально широкий выбор апартаментов, включая самые лучшие, которые обычно быстро разбирают.
Квартиры с видами на море на верхних этажах зданий расходятся первыми, равно как и юниты с видом, к примеру, на бассейн. Покупка привлекательных апартаментов актуальна, среди прочего, при перепродаже в дальнейшем, потому что юниты с лучшими видами всегда востребованы.
Кроме того, для инвестора-иностранца ранняя покупка актуальна еще и тем, что необходимо попасть в 49-процентную квоту квартир, которые можно оформить в полную собственность (Freehold) на свое имя.
Скидки
Как правило, цены на квартиры растут параллельно с тем, как объект движется к сдаче. И на самых ранних этапах планирования и строительства скидки могут быть настолько привлекательными, что их просто нельзя игнорировать. Также иногда для ранних инвесторов есть и другие бонусы, такие как бесплатный комплект мебели или переход с лизхолда на фрихолд без дополнительной оплаты.
Если вы рассматривает апартаменты как инвестицию, а не квартиру для себя, то скидки на раннем этапе строительства означают быстрый рост капитальной стоимости актива.
Гарантированная доходность
Нередко покупателям квартир в новых жилых комплексах девелопер обещает привлекательную гарантированную доходность, а в некоторых проектах условия даже может могут быть лучше обычных в случае покупки на раннем этапе. К примеру, процент доходности может быть выше или срок гарантии дольше.
Рассрочка платежа
При покупке на раннем этапе строительства обычно нет необходимости сразу платить всю сумму. Как правило девелоперы сначала просят депозит за бронирование, а остальное – при достижении разных этапов возведения комплекса. Зачастую срок от депозита до окончания всех выплат составляет вплоть до 24 месяцев.
Возможность кастомизации
Когда комплекс еще не возведен, у вас есть определенная гибкость в плане подстройки квартиры под свои требования. Как правило, можно выбрать один из нескольких вариантов меблировки или что-то изменить в отделке жилья, к примеру, оформление кухни или ванной комнаты.
Теперь настала пора поговорить о минусах покупки на раннем этапе.
Риск недостроя
Очевидный риск, с которым сталкивается инвестор при покупке жилья на раннем этапе, заключается в том, что проект может быть никогда не завершен. Такое происходит по всему миру, и Пхукет не исключение.
Если продажи на раннем этапе имеют ключевой характер для финансирования проекта, но при этом по некой причине привлечь достаточно средств не получается, проект может быть свернут. В этом случае можно расчитывать разве что на возврат части депозита.
Банкротство девелопера
Зачастую проблемы у девелопера могут оказаться даже более серьезными, чем нехватка средств на реализацию одного конкретного проекта. Причем причиной может быть не только спад на рынке недвижимости, но и просчет самого застройщика, взявшего на себя слишком много проектов одновременно.
Инвестору нужно помнить об этом риске и при выборе застройщика обращать внимание на размах его деятельности, который должен быть реалистичным. Хороший юрист вполне справится с задачей отделения надежных девелоперов от тех, кто идет на излишний риск.
Сертификат EIA
Непредвиденные препятствия могут возникнуть и в связи с выбранным под застройку участком земли. В недавней истории был целый ряд случаев, когда изменения законодательных требований приводили к тому, что получить добро на реализацию изначально заявленного проекта оказывалось невозможно.
К примеру, зачастую продажи юнитов начинаются еще до проведения экспертизы экологического воздействия и получения соответствующего сертификата (EIA). Если получить этот сертификат не удастся, то проблемы будут и у девелопера, и у инвесторов.
Реклама и реальность
Может оказаться и так, что построенный комплекс и квартиры в нем окажутся далеки от картинок в буклетах, на основании которых вы принимали решение о покупке. И хотя отклонения от маркетинговых материалов технически являются нарушением договора между покупателем и продавцом, увидеть их можно только после окончания строительства. Отклонения могут быть очень серьезными или не очень, и вы, конечно, можете требовать от застройщика компенсации, но лучше изначально выбирать девелопера, имеющего репутацию сдающего качественные и соответствующие обещаниям объекты.
Депозит
Внесение депозита – обычная практика, но чтобы защитить себя от потери этих денег, нужен хороший юрист. Дело в том, что начать проведение юридической проверки девелопера и проекта (due diligence) можно только после внесения депозита. И грамотный юрист позаботится о том, чтобы депозит можно было получить назад в полном объеме, если проект не пройдет due diligence.
Данный материал впервые был опубликован в гиде по пхукетской недвижимости 2018/2019 ThaiResidential Phuket Property Guide. Скачать гид можно на странице: ThaiResidential.com/phuket-property-guide, связаться с авторами – по телефону +66 9484 11918.
