Август традиционно был важным месяцем для ориентированного на китайцев пхукетского туризма, поскольку именно в это время китайские туроператоры отправляют на остров своих представителей для ознакомления с предложениями. В нынешних условиях, впрочем, китайские туристы нужны не только индустрии гостеприимства, но и сфере недвижимости.
«Прибытие китайских турагентов в следующем месяце подскажет, отправятся ли туристы из Китая на Пхукет в четвертом квартале», – заявил господин Кахапана в беседе с Bangkok Post.
«Возвращение китайских туристов [в докризисном объеме] имеет огромное значение для рынка кондоминиумов на Пхукете, поскольку китайские покупатели недвижимости входят в первую двойку среди иностранцев», – добавил он.
Инвесторы из Китая уже много лет доминируют на рынках недвижимости Бангкока или Паттайи, где на их долю приходится половина всех продаваемых иностранцам квартир. Пхукет всегда отличался тем, что на острове китайцы были активными инвесторами, но все-таки не преобладающими. Впрочем, сейчас Пхукету нужны все возможные покупатели жилья, поскольку предложение квартир на первичном рынке беспрецедентно.
По оценкам Knight Frank Thailand, объем новых апартаментов, запущенных на Пхукете в 2024 году, составляет 5739 юнитов, и столько провинция не строила никогда в своей истории. За 2023 и 2024 годы остров выполнил пятилетний план по запуску новых кондоминиумов, если взять за норму показатель 2018 года.
«Возвращение китайских покупателей критично для поглощения этого предложения», – констатирует Наттха Кахапана.
Спрос и предложение
Начавшийся в 2022 году бум строительства кондоминиумов на Пхукете сопровождается и активными продажами, но рост предложения идет опережающими темпами. При этом покупатели на внутреннем рынке (тайские граждане) не демонстрируют активности, поскольку банки в настоящий момент неохотно дают ипотеку. Живые деньги есть у иностранных покупателей, главным «поставщиком» которых является туризм.
Говоря о буме кондоминиумов на Пхукете после коронавируса, господин Кахапана из Knight Frank подчеркнул, что речь идет именно об инвестиционной недвижимости, расположенной вдоль западного побережья острова. На Пхукете строятся и кондо «для жизни» в Кату и новом аптауне у Central Phuket, но львиная доля предложения и спроса географически локализована на западном побережье от Най-Янга до Раваи, прежде всего – у пляжа Банг-Тао (46% предложения 2023 года) и прилегающего к нему Лайана (еще 25%). На юге впереди всех был Най-Харн, но только с 14%.
Согласно данным Knight Frank Thailand, доковидный максимум запуска новых кондоминиумов на Пхукете был зафиксирован в 2019 году и составил 4828 юнитов (против «нормальных» 2563 юнитов в 2018 году). Спрос и предложение определяли покупатели и девелоперы из Китая в широком смысле.
В 2020 году, когда мир уже вошел в период пандемии, на Пхукете было запущено всего 1619 юнитов в новых кондоминиумах. Следующий 2021 год был периодом полной заморозки нового строительства (ноль новых юнитов), а в 2022 году девелоперы начали выходить из спячки, предложив рынку 941 новый юнит.
Наконец, отложенный спрос реализовался в 2023 году, когда на рынок Пхукета был выброшен сразу 4081 юнит, то есть почти двойной «нормальный» объем по меркам докризисного периода, если исключить пиковый год. И ситуация не вызывала бы беспокойства у аналитиков, если бы не затормозившие продажи квартир тайцам при одновременном увеличении темпов девелоперами (еще 5739 юнитов в 2024 году).
Запуск новых проектов поддерживали успешные продажи квартир за счет активизировавшихся профессиональных и непрофессиональных инвесторов. В 2023 году продажи, по данным Knight Frank, составили порядка 3892 юнитов, а еще около 1000 сделок было зафиксировано в 2022 году (точная цифра в статье Bangkok Post не приводится).
Центром продаж стали пляжи Банг-Тао и Лайан, где в 2023 году было реализовано 1385 и 849 юнитов соответственно, то есть 36% и 22%. У пляжа Най-Харн было продано 542 юнита, что соответствует 14% от общего объема.
«Вслед за массовым притоком российских покупателей в 2022 году рынок сейчас ждет новой подпитки за счет китайских клиентов», – говорит Наттха Кахапана из Knight Frank.
При этом консультант констатирует, что экономические сложности в КНР и препятствование Пекина выводу юаней за рубеж создают препятствия инвестиционной активности китайских граждан в Таиланде.
Также господин Кахапана указывает, что и просто в туристическом плане китайцы очень нужны Пхукету, поскольку этот рынок не имеет такой яркой сезонности, как европейский или российский. Более того, гражданам Китая на Пхукете все нравится, тогда как у европейцев немало скепсиса в отношении того, куда движется остров в плане своего развития.
«Число туристов и покупателей недвижимости из Европы уменьшается на Пхукете, поскольку они видят в острове массовый рынок и перегруженный курорт, а не то люксовое направление, каким Пхукет некогда был. Европейцы ищут приватности и эксклюзивности», – констатирует Наттха Кахапана.
Уроженец Пхукета и аналитик Knight Frank указывает, что в отличие от других частей Таиланда, остров «стабильно процветает», демонстрируя загрузку отелей и стоимость номеров на 20-30% выше доковидного 2019 года. Для «ищущих приватности» это может быть не самым привлекательным моментом.
