Большинство людей, интересующихся тайской недвижимостью, осведомлены, что законодательство Таиланда запрещает иностранным гражданам владеть землей. Таким образом, ни земельный участок, ни располагающиеся на нем дом или вилла не могут быть оформлены в полную собственность на имя иностранца. Однако законодательное ограничение не способно сдержать многих желающих приобрести свой дом мечты в Таиланде, и одним из распространенных способов обойти закон является учреждение тайской компании для владения недвижимостью в стране.
Будучи тайской структурой, такая компания имеет право владеть объектом недвижимости, и если сделать все правильно, то препятствие на пути к дому мечты перестает быть таковым. К сожалению, на практике иностранный инвестор зачастую выполняет не все требования и в результате оказывается в проблемной ситуации.
Непосредственно с самим процессом учреждения тайской компании с иностранным участием в Таиланде проблем нет. Это происходит на ежедневной основе, и правительство страны приветствует приток инвестиций из-за рубежа. Иностранный гражданин может даже быть директором, однако его доля в компании ограничена 49%.
Кроме того, для приобретения недвижимости в Таиланде компания – особенно с иностранным директором – должна отвечать следующим требованиям:
• Это должен быть законный бизнес, действительно работающий и генерирующий выручку;
• Компания должна платить налоги и подавать аудированные отчеты в соответствии с тайским законодательством;
• Компания должна проводить собрания директоров и составлять протоколы этих встреч;
• В компании должны быть полноценные тайские акционеры.
Самый важный момент, который нужно понимать, заключается в том, что при оформлении недвижимости на компанию, владельцев дома или виллы является именно компания, а не сам инвестор-иностранец. Иностранец может занимать пост директора и проживаться на вилле или в доме, но владельцем объекта он является не будет (к этому мы еще вернемся ниже).
Вышеперечисленное представляет собой правильный подход к оформлению тайской виллы на компанию. Однако большинство иностранцев, выбирающих такой путь, просто учреждают фирму с единственной целью покупки недвижимости, при этом вместо реальных тайских акционеров в списке совладельцев фигуриуют номиналы, на которых формально записаны 51% акций, но с которыми иностранец никаких реальных дел после регистрации фирмы не ведет.
Проблемы у таких компаний возникают по двум основным моментам, каждый из которых легко выявляется тайскими органами власти. Во-первых, законодательство Таиланда не признает компаний, созданных исключительно для владения недвижимостью. Это является нарушением закона. Во-вторых, незаконным является использование номинальных акционеров. Тайский акционер должен быть заинтересован в том, чтобы компания успешно работала, вложить в нее средства и ожидать прибыли. При проведении расследования для официальных лиц не составит труда выявить фиктивных тайских совладельцев, что создаст серьезные проблемы не только для директора-иностранца, но и для тайских номиналов, согласившихся участвовать в схеме.
Итак, предположим, что вы сделали все правильно и выполнили все требования. Ваша компания законна, ведет реальную деятельность, генерирует выручку и платит налоги, бухгалтерия своевременно подается необходимые отчеты, встречи совета директоров проводятся, протоколы по итогам мероприятий составляются, а тайские акционеры действительно являются совладельцами фирмы. Даже с учетом всего этого остается один немаловажный пункт, о котором нельзя забывать. Касается этот пункт проживания директора-иностранца на принадлежащей его компании вилле.
Никакого нарушения в проживании на вилле нет. Однако, пожалуйста, помните, что подобное расценивается законом как предоставление компанией определенной льготы или привилегии директору-иностранцу, и эта привилегия имеет аналог в денежном выражение. Это обязывает и иностранца, и компанию платить налоги с полученной выгоды. Причем если проживание на вилле происходит бесплатно, то для расчета размера налога берется справедливая рыночная ставка аренды недвижимости соответствующего класса (об этом мы говорили подробно в одной из первых статей нашего цикла юридических заметок). Вопрос налогов зачастую игнорируется даже инвесторами, которые сделали правильно все основное.
Если у вас есть проверенный и опытный юрист на Пхукете, то он сможет подсказать вам, как оформить недвижимость на компанию совершенно правильно. Искать какие-либо уловки и способы обойти закон здесь не стоит. Только в таком случае вы сможете совершенно легально иметь свой собственный кусочек тропического рая и не опасаться возможных юридических последствий, который, словно дамоклов меч, висят над теми, кто предпочитает пути попроще.
Данный материал впервые был опубликован в гиде по пхукетской недвижимости 2018/2019 ThaiResidential Phuket Property Guide. Скачать гид можно на странице: ThaiResidential.com/phuket-property-guide, связаться с авторами – по телефону +66 9484 11918.
